[부린이의 경기도 아파트 매수 후기] 경기도 군포시 산본 가야주공5단지1차 (재건축 유망 단지 매수 1년 후 결과는?)

" 새 아파트를 살 여건이 안되면 새 아파트가 될만한 곳을 노리자."

 

 

저는 평소에 재테크에 관한 책을 종종 읽곤 합니다. 일해서 버는 월급과 노동소득만으로는 원하는 만큼의 부를 축척할 수 없다는 결론이 내려졌기 때문입니다.

하지만 펀드나 주식 등의 위험 상품 보다는 예금, 적금, 주택청약 등 주로 원금이 보전되는 상품에 가입하고 월급을 보관했습니다. 하지만 생각했던 것 만큼 많은 돈이 모아지지는 않았습니다. 뉴스나 신문기사를 읽어도 집값은 계속 높아지는데 도무지 제가 가진 현금과 월급만으로는 집을 살 수 없을 것 같은 느낌이 들었습니다.

그러던 중 코로나19가 발생했고 주식시장은 무너지기 시작했습니다. 평소 주식이나 펀드에 관심이 많았기에 몇 천만원의 돈을 국내 주식시장에 투자했습니다. 하지만 너무 일찍 매수한 것이 문제였습니다. 손실이 너무 심하더군요. 

남은 몇 천만원의 돈을 어찌할까 고민했습니다. 국내 주식 보다는 미국이나 유럽 등 선진국의 유망 기업에 투자하는 것이 안정적이며 장기적으로 보았을 때도 더 수익이 높을 것이라는 결론이 내려졌습니다. 저는 모았던 몇 천 만원의 돈을 미국 주식, 유럽 주식, 소량의 국내 주식에 투자했습니다. 결론은 나름 성공적이었습니다. 단기간에 몇 천 만원의 수익을 냈기 때문입니다.

사실 엄청나게 큰 돈을 벌지는 못했습니다. 미국이나 유럽 주식에 투자하는 것이 더 나을 것이라는 제 판단이 빗나갔기 때문입니다. 국내 주식시장 및 지수가 미국, 유럽 보다 훨씬 더 높은 상승을 기록했기 때문입니다. 해외 주식은 수익에 대한 양도세도 크더군요. 같은 기간 동안 코인 및 국내 2차 전지 관련 주식을 통해 수억을 버신 분들도 많을 것이라 생각됩니다.

저는 돈을 벌게 되면 안정적으로 돈을 보관할 수 있는 곳에 묻어두는 것이 좋겠다는 판단을 했습니다. 그리고 부동산에 관한 공부를 했습니다. 지난 몇 년 동안 저금리 기조, 잘못된 부동산 정책 등으로 인해 서울 및 수도권 부동산(특히 아파트)은 높아질만큼 높아진 상황이었습니다.

나름 큰 돈이 들어가는 매매였기에 상투를 잡지 않을까 걱정이 컸습니다. 이미 지난 몇 년 동안 아파트 가격은 너무 높이 올랐기 때문입니다. 하지만 더 큰 문제는 제가 번 돈을 다 합쳐도 서울 및 수도권 살고 싶은 동네의 새아파트 및 30평대 아파트는 꿈도 꿀 수 없었습니다. 영혼을 끌어 모으는 풀대출(?)을 발생시켰다면 경기도 30평대 아파트는 가능했을지 모르겠지만...위험성이 커서 그러고 싶지는 않았습니다.

 

저는 부동산 책도 참고하여 나름 대로의 기준을 새웠습니다.

첫째, 직장과의 거리가 가까울 것.

저는 독립에 대한 열망이 있었기 때문에 제가 실제로 거주할 수 있는 아파트여야 했고, 그러기 위해서는 제가 다니는 직장과의 거리가 적당해야 했습니다. 물론 매도할 때를 대비에서 일반적으로 직장이 많이 위치한 동네의 아파트가 유리하나 저는 이 부분에서 실거주를 고려하며 제 직장과의 거리를 많이 따졌습니다. 그렇다고 서울 및 경기권의 주요 직장이 위치한 동네와 출퇴근이 불가능한 거리의 아파트는 염두해두지 않았습니다.

둘째, 교통이 편리한 곳이나 편리해질 만한 곳.

저는 주로 지하철이나 버스같은 대중교통을 많이 이용합니다. 특히나 지하철을 많이 이용하기 때문에 주로 역세권 아파트를 보러 다녔습니다. 또한, 교통이 집값에 많은 영향을 끼치기 때문에 교통이 조금 더 나아질 만한 호재가 있는 동네를 보러 다녔습니다.

셋째, 새 아파트를 사지 못한다면 새 아파트가 될 만한 곳을 노릴 것.

사실 집을 보러 다니면 느끼시겠지만 새 아파트 단지와 30년 이상 된 구축 아파트 단지는 들어서는 순간부터 분위기가 다릅니다. 매수 하고 싶은 동네의 새 아파트를 보러 갔다가 구축 아파트를 보러 가는 순간에는 입구부터 들어가기가 싫어질 정도더군요.

그렇지만 제가 가진 주머니 사정이 있기에 고민을 해야했고, 저는 새 아파트를 사지 못한다면 새 아파트가 될 만한 곳을 노리기로 결정했습니다.

 

제가 보러 다녔던 아파트 단지는 다음과 같습니다.

1. 경기도 광명시 하안주공(12단지 및 10단지 등)

2. 경기도 군포시 한라주공 4단지 1차 및 가야주공 5단지 1차

3. 경기도 안산시 군자주공

4. 경기도 시흥시 은계센트럴타운

5. 경기도 군포시 매화주공 14단지

사실 시흥시 은계센트럴을 제외한 나머지는 모두 30년 가까이 된 혹은 이상 된 재건축 유망단지였습니다. 매수 시 필요 금액은 2억 중반 ~ 4억 초반까지 사이에서 고려했구요. 저는 매수하기까지 한 두 달 동안 주말 혹은 퇴근 후 저녁에 집을 보러 다녔습니다. 집을 보러 이리 저리 대중교통으로 돌아다니는 것도 상당히 힘든 일이더군요. 특히나 남이 살고 있는 집에 들어가서 집을 자세하게 본다는 것 자체가 쉬운 것을 아니라는 생각이 들긴 했습니다.

집을 보러 돌아다닐 때 느꼈던 점은 수도권 웬만한 지역이 호재로 가득(?)하다는 것이었습니다. 어느 집을 보러가도 공인중개사분들은 매수를 성사시키기 위해서 호재만 잔뜩 말하더군요. 대부분 아파트들은 악재가 없는 것 처럼 느껴졌습니다....그러면서 덜컥 계약금을 이야기하고 매수하려는 사람이 많으니 계약금을 걸어두라고 권유합니다. 또한, 상급지 동네, 용적율이나 대지지분이 우수한 곳 등은 이미 호재가 반영되어 있어 가격이 더 높습니다. 즉, 매수 시 본인이 보유한 자금 및 대출 금액이 조금 더 크다는 이야기입니다.

저는 호갱노노, 부동산지인 및 부동산카페, 네이버 호가 등을 계속 보면서 주시했고 경기도 산본시 가야주공 5단지 1차에 급매물이 나와서 계약을 했습니다.

제가 계약을 하며 매수를 이유는 제가 원하는 조건을 웬만큼 충족했기 때문입니다.

1. 직장과의 거리. 2. 교통의 편리성. 3. 새 아파트가 될만한 곳

위에 조건 외에도 제가 주로 봤던 것은 1. 용적율 및 대지지분, 2. 수도 및 난방 시설에는 문제가 없는지. 2. 빛은 잘 들어오는지 3. 초 중 고등학교는 가까운지 등을 따졌습니다. 

다행히도 가야주공 5단지 1차 매물은 제가 생각했던 웬만한 조건을 만족했습니다. 특히 주변이 숲으로 둘러쌓여 있고 단지 내부에 공원이 커서 만족스러웠습니다.

가격 상승율 및 살아보니 단점은?

2020년도 6월 ~ 7월 정도에 가야주공 5단지 1차 가장 작은 평수의 가격이 2억 6천 ~ 2억 7천 사이입니다. 저는 급매로 나온 아파트를 약 2억 5천 정도로 매수했습니다. 제 현금은 약 8천 만원 정도 들었으며 나머지는 금융기관에서 대출을 받았습니다.

2020년 하반기에 소유권 이전을 한 후 아파트 가격이 많이 올랐습니다. 글을 쓰는 2022년 1월 기준으로 약간의 조정이 오기는 했지만 KB시세만 보더라도 17평이 4.5억 정도 하니깐요...물론 이 기간 동안 안오른 아파트를 찾기도 힘들것 같기는 합니다. 수도권 및 지방 웬만한 아파트가 올라버렸으니깐요.

하지만 단순 가격 상승으로만 따졌을 때 수익율은 200%가 넘슴니다. 제가 들인 돈이 8천 만원인데 시세는 2억정도 올랐기 때문이죠. 인테리어 비용 포함하더라도 약 200%는 되네요...물론 저는 제가 거주할 것이며 당분간은 팔 생각이 없기 때문에 크게 의미는 없습니다. 게다가 팔고 다른 곳을 가더라도 다른 곳도 똑같이 올랐기 때문에 갈 곳을 찾기도 힘드네요.(?) 제가 단기 보유로 매매거래를 할 경우에 이렇게 차익을 낼 수도 있겠구나...라는 생각이 들긴 합니다. 또한, 최근 가격이 조정되고 있기 때문에 몇년 뒤에는 폭락이 올지 아무도 모르는 것이니...

저는 아파트를 살 때 한국주택금융공사에서 아낌e보금자리론을 이용해서 매수를 했습니다. 이자도 고정금리로 했기 때문에 약 2.1%정도입니다. 지금 생각하니 매우 잘한 결정이었습니다. 변동금리로 했다면 몇 년 뒤에는 어찌될지...

다행히도 가야주공 5단지 1차 소형 평수는 아직도 아낌e보금자리론을 통해 LTV를 조금 더 높게 해서 대출을 받을 수 있습니다. 아직 6억 미만 아파트이기 때문입니다.

1년 정도 살아보니 단점도 있습니다. 상권이 덜 발달 되어 있다는 것 점입니다. 산본의 주요 상권은 산본역 근처이기 때문에 버스나 지하철을 통해 1정거장 정도를 이동해야 되더군요. 또한, 제가 매수한 평수가 17평이기 때문에 공간이 생각보다 협소합니다. 신혼부부까지는 살 수 있을 것 같은데 자녀가 있다면 조금 크면 더 큰 평수로 가야할 것 같습니다.

이상 30대 중반 부린이의 아파트 첫 매수 후기 및 경험담이었습니다.